יוון מושכת משקיעים ישראלים כבר כמה שנים טובות — שילוב של מחירים תחרותיים, ביקוש שכירות גבוה מתיירים, ותוכנית ה-Golden Visa שפתחה דלתות לתושבי קבע. אבל רכישת נכס במדינה זרה דורשת הכנה. הנה מה שצריך לדעת.
שלב 1: קבלת מספר מס יווני (AFM)
לפני הכל — ועוד לפני שסוגרים על נכס — צריך להשיג AFM (Arithmos Forologikou Mitroou), מספר הזיהוי הפיסקלי היווני. זה המקבילה ל"תעודת זהות מס" שלכם בעיני הרשויות היווניות. בלי AFM אי אפשר לחתום על חוזה, לפתוח חשבון בנק, או לרשום נכס.
מקבלים אותו בלשכת המס המקומית (DOY) בנוכחות פיזית, בדרך כלל תוך יום אחד. עורך הדין שלכם יכול לסדר את זה בשמכם עם ייפוי כוח.
שלב 2: פתיחת חשבון בנק יווני
בנקים יווניים דורשים חשבון מקומי להעברת תשלומי הרכישה. זה גם עוזר לאחר מכן בניהול שכירות ותשלום ארנונה. הבנקים הנפוצים הם Piraeus Bank, Alpha Bank ו-Eurobank. פותחים חשבון עם דרכון, AFM ועדות כתובת.
שלב 3: מינוי עורך דין מקומי
זה לא אופציונלי — זה חיוני. עורך דין יווני בודק את ניקיון הנכס: שאין עליו שעבודים, חובות, ירושות תלויות, בעיות בתב"ע, או בנייה לא חוקית. הרבה נכסים ביוון סובלים מבעיות רישום היסטוריות, ועורך דין טוב יציל אתכם מכאב ראש עתידי. עלות: בדרך כלל 1%–2% ממחיר הנכס.
שלב 4: בדיקת נאותות
עורך הדין מבצע בדיקה במרשם המקרקעין (Ktimatologio) ובמשרד העירייה. הבדיקה כוללת: בעלות, שטח רשום, היתרי בנייה, קנסות, ותשלומי עירייה שלא שולמו. בנכסים ישנים יותר — במיוחד באיים — כדאי גם לבדוק את ה-E9 (הצהרת רכוש) של המוכר.
שלב 5: חוזה מקדמי (Προσύμφωνο)
לאחר שנמצא נכס מתאים ומחיר מוסכם, חותמים על חוזה מקדמי בפני נוטריון (Συμβολαιογράφος). בשלב זה משלמים מקדמה של כ-10%. אם הקונה מחזיר בחרטה — הוא מאבד את המקדמה. אם המוכר נסוג — הוא מחזיר כפל מקדמה.
שלב 6: חוזה סופי ורישום
החוזה הסופי (Συμβόλαιο) נחתם בפני נוטריון, בנוכחות שני הצדדים ועורכי הדין שלהם. בשלב זה משלמים את יתרת התשלום ומעבירים את הבעלות. לאחר החתימה, עורך הדין מגיש את הרישום במרשם המקרקעין.
עלויות שיש לקחת בחשבון
- מס העברה: 3.09% משווי הנכס (נגבה על הגבוה מבין מחיר החוזה לבין "הערך האובייקטיבי" שקובעת הרשות)
- שכר נוטריון: כ-1%–1.5%
- שכר עורך דין: כ-1%–2%
- דמי רישום: כ-0.5%
- עמלת תיווך: בדרך כלל 2%–3% + מע"מ (משולמת על ידי הקונה)
בסך הכל, צפו להוסיף 7%–9% על גבי מחיר הנכס כעלויות עסקה.
ויזת הזהב היוונית
השקעה של 800,000 אירו ומעלה באזורים כמו אתונה, תסלוניקה, מיקונוס וסנטוריני — או 400,000 אירו ביתר חלקי יוון — מזכה בתושבות קבע יוונית (ויזת זהב). התושבות מאפשרת מגורים חופשיים ביוון ונסיעה חופשית בכל מדינות שנגן, ללא דרישת שהייה מינימלית.
טיפים מהשטח
- בדקו תמיד שהנכס רשום בקדסטר (Ktimatologio) ולא רק במשרד ההיפותקות הישן — רישום הקדסטר הוא הסטנדרט המהימן
- באיים קטנים, יש לבדוק אם הנכס נמצא מחוץ לתכנון (εκτός σχεδίου) — זה משפיע על האפשרות להוסיף בנייה
- שאלו על ENFIA — מס הנדל"ן השנתי — לפני הרכישה. הוא נגבה מהקונה מרגע הרישום
- אם אתם קונים להשכרת Airbnb — בדקו מראש את דרישות הרישוי המקומיות, כי הן מהדקות
